Müteahhit Seçimi: Teklif Dosyasında Ne Ararsın?

Bir kentsel dönüşüm projesi, zemin etüdüyle değil, doğru müteahhit seçimiyle başlar.

Antalya’da her yıl yüzlerce bina yenileniyor; ama bu projelerin bir kısmı ya gecikiyor ya da hukuki krizlere dönüşüyor.

Sebep çoğu zaman teknik değil: yanlış müteahhit.

Teklif dosyası, bir firmanın profesyonelliğini ve güvenilirliğini gösteren röntgen filmidir.

Bu yazıda o dosyada ne araman gerektiğini, hangi işaretlerin alarm olduğunu ve nasıl bir seçim stratejisi uygulaman gerektiğini net şekilde açıklıyorum.

Teknik Yeterlilik: Dosyanın Omurgası

Bir müteahhidin “ben yaparım” demesi değil, nasıl yapacağını belgelemesi önemlidir.

Teklif dosyasında mutlaka şu bilgiler bulunmalı:

• Statik, mimari ve uygulama ekibi listesi

• Daha önce tamamlanan projeler (fotoğraflarla)

• Firma yetki belgeleri (Ticaret Sicil, İSO, TSE vb.)

• Çalışılan çözüm ortakları (beton firması, laboratuvar, denetim şirketi)

Bu veriler, firmanın sadece “kurulu” değil, işleyen bir organizmaya sahip olduğunu gösterir.

Teminat: Sözün Değil, Güvencenin Belgesi

Antalya’daki dönüşüm projelerinin en büyük kırılma noktası “teminat eksikliği.

”Teklif dosyasında mutlaka şu maddeler yer almalı:

• Banka teminat mektubu

• Tamamlama sigortası

• Hakediş planı (şeffaf, aşamalı, net)

• Gecikme cezası (müteahhidi bağlı tutan madde)

Bu belgeleri koymayan bir müteahhit sadece bir söz verir.

Belge koyan ise yükümlülük altına girer.

Şeffaf Finans Planı: Gizli Kalemler Olmasın

Bazı dosyalar kağıt üzerinde “çok uygun” görünür ama projeye başlandıktan sonra maliyetler patlar.

Gerçekçi bir teklif dosyasında şunlar nettir:

• Birim maliyet (m² bazlı)

• Ortak alan oranı

• Kat karşılığı pay oranı

• KDV ve harç kalemleri

• Taşınma, kira yardımı veya geçici konut çözümleri

• Ekstra çıkabilecek kalemler (ve bunların nasıl yönetileceği)

Gizlenen bir kalem varsa bilin ki süreçte karşına kriz olarak çıkar.

Hak Sahiplerine Verilecek Bağımsız Bölüm Planı

Profesyonel bir dosya, “ne kadar verileceği” değil, tam olarak neyin verileceğini gösterir.

Dikkat edilmesi gerekenler:

• Yeni daire planları (metrekare, balkon, oda dağılımı)

• Kat planındaki dairenin konumu

• Otopark, depo ve ortak alan hakları

• Yeni bina özellikleri (ısı yalıtımı, mantolama, asansör, malzeme sınıfı)

Belirsizlik = sorun demektir.

Detay = güven demektir.

Proje Takvimi: Gerçekçi mi, Abartı mı?

Bazı dosyalarda süreci “12 ayda bitiririz” derler; Antalya’da bu neredeyse hiçbir projede mümkün değildir.

Gerçekçi bir takvim:

1. Yıkım izni: 1–2 ay

2. Yıkım + hafriyat: 1 ay

3. Temel + kaba inşaat: 4–6 ay

4. İnce işler: 4–6 ay

5. İskan süreci: 1–2 ay

Toplam: 11–16 ay arası.

Teklif dosyasında daha kısa süre yazıyorsa, bu profesyonellik değil, pazarlama demektir.

Referanslar: Sadece Fotoğraf Değil, İnsan

Referansların fotoğrafla değil, gerçek maliklerle doğrulanması gerekir.

Sorulacak sorular:

• Süreç zamanında bitti mi?

• Hakedişler düzenli ilerledi mi?

• Söz verildiği gibi teslim edildi mi?

• Son anda ek maliyet çıkarıldı mı?

• Sonuçtan memnun musunuz?

Antalya’da müteahhit seçmenin en kritik basamaklarından biri budur.

Bu şehirde iyi referans altın gibidir.

Uyum Yeteneği: Komşular ve Kriz Yönetimi

Kentsel dönüşüm masası sadece teknik bir masa değildir; bir sosyal uzlaşma masasıdır.

İyi müteahhit, kriz çözme yeteneği yüksek olan müteahhittir.

Dosyada şunlar olmalı:

• Süreç iletişim planı

• Şantiye sorumlusu bilgileri

• Haftalık/aylık raporlama sistemi

• Malik bilgilendirme takvimi

Halkla iletişimi zayıf olan bir müteahhit, en iyi projeyi bile krize dönüştürür.

Antalya Gerçeği: Neden Bu Kadar Önemli?

Antalya’da zemin, yapı yaşı ve yoğunluk nedeniyle riskli yapı oranı çok yüksek.

Bu nedenle “dönüşüm yaptık” demek, kaliteli müteahhit seçilmediyse hiçbir şey ifade etmez.

Sahil hattındaki zemin sıvılaşması, Kepez’deki eski kolon sistemleri, Muratpaşa’daki 30 yaş üstü binalar…

Bu şehirde doğru müteahhit, sadece bina değil, güvenlik inşa eder.

Sonuç

Müteahhit seçimi basit bir fiyat karşılaştırması değildir —geleceğini kime teslim ettiğinle ilgilidir.

Teklif dosyası; firmanın niyetini, disiplinini, mali gücünü ve profesyonelliğini bir bakışta ele verir.

Belgeli olan kazanır, belirsiz olan kaybettirir.

Antalya’da dönüşüm yapacaksan, ilk adın net olsun:

Doğru müteahhit, doğru gelecek demektir.