Kat Maliklerinin Anlaşma Oranı ve Pratik Strateji

Bir binayı dönüştürmek teknik bir süreç olabilir, ama işin kırılma noktası tek bir yerde kilitlenir: kat maliklerinin anlaşma oranı.

Antalya’da 2000 yılı öncesi yapılmış binlerce yapının yenilenmesi gerekirken, dönüşümün en büyük engeli çoğu zaman zemin değil, komşular arasındaki uzlaşma çıkmazı.

Bu yazıda anlaşma oranının ne olduğunu, nasıl sağlanacağını ve pratikte hangi stratejilerin işe yaradığını açık şekilde anlatıyorum.

Anlaşma Oranı Nedir?

6306 sayılı Kanun’a göre kentsel dönüşümde kararların geçerli olması için en az 2/3 çoğunluk gerekir.

Bu oran, arsa payı üzerinden hesaplanır; yani bağımsız bölüm sayısı değil, arsa payı ağırlığı belirleyicidir.

Basitçe:

• Binadaki maliklerin arsa paylarının toplamının %66,6’sı imza verdiğinde, dönüşüm kararı geçerli olur.

• Kalan 1/3’lük kısım zorunlu satış/kamulaştırma süreci ile devam eder.

Bu oran, devletin dönüşümü hızlandırmak için belirlediği “makul demokratik eşik”tir.

Neden 2/3 Sağlanamıyor? Gerçek Sebepler

Antalya’da dönüşüm projelerinde tıkanmalar genelde üç nedenle oluyor:

1. “Ben daha fazla pay isterim” talebi— Özellikle sahil hattındaki eski binalarda görülen klasik kriz.

2. Müteahhit güvensizliği— Teminat sunulmayan projelerde haklı olarak direnç artıyor.

3. Yanlış bilgilendirme ve korku— “Dairem küçülecek”, “beni kandırırlar”, “binayı yıktırırsak mağdur oluruz” gibi yaygın kaygılar.

Bu noktalarda devreye teknik değil, iletişim stratejisi giriyor.

Pratik Strateji 1: Bilgiyi Netleştir, Kaosu Sustur

Toplantıya herkes farklı bilgiyle geldiğinde anlaşma ihtimali sıfırdır.

Bu yüzden ilk adım, tek bir bilgi merkezi oluşturmaktır:

• Zemin etüdü sonuçları

• Beton dayanımı raporu

• Yapı yaşı ve risk tespit ihtimali

• Teknik kapasite ve yeni bağımsız bölüm karşılıkları

Bu bilgiler ne kadar net olursa, direnç o kadar azalır.

Pratik Strateji 2: Dönüşümün Maliyet/Yarar Dengesini Göster

İnsanlar soyut risklerle değil, somut verilerle hareket eder.

Somut göster:

• Eski binanın deprem performans raporunu

• Yeni binanın ekonomik değerini

• Kira yardımı + taşınma desteğini

• 10 yıl sonrası mülk değer farkını

Bu veriler, “bekleyelim” diyen malikin kararını değiştirecek güçtedir.

Pratik Strateji 3: Teminat Mekanizmasını Netleştir

Antalya’da müteahhit kaynaklı güvensizlik çok yaygın.

Bu yüzden haklı soru şu: “Yıkım sonrası ortada kalırsak?”

Bunu çözmenin tek yolu teminat paketinin daha en baştan belirlenmesidir:

• Banka teminat mektubu

• Hakediş planı

• Sigorta poliçeleri

• Bitirme garantisi

Müteahhit güçlü teminat koyuyorsa, kat malikleri hızlı ikna olur.

Pratik Strateji 4: 2/3’ü Bulduktan Sonra Süreci Uzatma

Uzlaşma oranı %66,6’ya ulaştığında süreç hukuken tamamdır.

Bundan sonra yapılması gereken tek şey:

Duygusal pazarlıkları uzatmamak.

Birçok proje, 2/3 sağlandıktan sonra “naz yapan komşulara” fazladan taviz verildiği için kopuyor.

Süreç uzadıkça:

• Proje motivasyonu düşer

• Maliyet artar

• Hakediş planı bozulur

• Aradaki müteahhit–malik dengesi zarar görür

Bu yüzden 2/3 bulunduğu an, dosya net şekilde ilerletilmeli.

Pratik Strateji 5: Toplantıları Profesyonelce Yürüt

Kentsel dönüşüm toplantıları çoğu zaman duygusal çatışmaların arenasına dönüşür.

Oysa doğru yönetilirse herkesin fikri sürece değer katar.

Toplantı yönetimi önerileri:

• Toplantıyı kapıcı dairesinde değil, nötr bir mekânda yap.

• Noter veya uzman moderatör bulundur.

• Kavga çıkaran kişiyi sürecin dışına itmeden, kontrol altına al.

• Her maddeyi yazılı ilerlet; söz uçabilir ama metin kalır.

Bu adımlar bile uzlaşma oranını artırır.

Pratik Strateji 6: “Hayır” Diyenle 1’e 1 Değil, Verilerle Konuş

Bazı maliklerin direnci kişisel değildir, bilgi eksikliğidir.

Bu kişilere birebir baskı yapmak yerine:

• Teknik rapor

• Yeni plan örneği

• Bağımsız bölüm karşılığı

• Maliyet avantajı

• Tapu süreçlerinin güvenliği

gibi somut veriler anlatılmalıdır.

Klasik yöntem:

“İkna etme, göster.”

Antalya Özelinde Neden Bu Kadar Kritik?

Çünkü Antalya’daki bina stokunun büyük bölümü 30 yaşın üzerinde.

Zemin sıvılaşma riski yüksek birçok bölge var.

Bu durum dönüşümü bir seçenek değil, zorunluluk haline getiriyor.

Ancak süreci tıkayan tek şey teknik eksiklik değil, sosyal uzlaşma.

Bu yüzden kat malikleri arasındaki anlaşma oranı, projenin başarısının yarısından fazlası.

Sonuç

Kentsel dönüşüm teknik bir proje değildir — bir uzlaşma projesidir.

Anlaşma oranı, binanın geleceğini belirleyen en kritik adım.

Doğru bilgi, doğru teminat ve doğru toplantı yönetimiyle 2/3’e ulaşmak zor değildir.

Antalya’daki dönüşüm sürecinin hızlanmasının yolu da tam olarak buradan geçiyor:

Bilgi, güven ve net strateji.