Arsa Payı Düşük Olan Binalarda Dönüşüm Zorlukları

Kentsel dönüşüm sürecinde en çok karşılaşılan sorunlardan biri, arsa payı düşük olan binalardır. Antalya gibi yoğun göç alan ve eski yapı stoğu fazla olan şehirlerde, birçok apartman düşük arsa payıyla inşa edilmiştir. Bu da dönüşüm sürecinde hem müteahhitler hem de hak sahipleri için çeşitli zorluklar doğurur.

1. Arsa Payı Nedir?

Arsa payı, kat mülkiyetinde her bağımsız bölümün arsa üzerindeki hakkını gösterir.

• Bir dairenin arsa payı düşükse, dönüşümde o dairenin yeniden inşa edilen projedeki değeri de sınırlı olur.

• Bu durum, hak sahipleri arasında adaletsizlik algısına yol açabilir.

2. Dönüşümde Karşılaşılan Zorluklar

• Müteahhit İlgisinin Azalması: Arsa payı düşük olan binalar, müteahhit için cazip değildir çünkü proje sonunda elde edeceği kazanç sınırlı kalır.

• Metrekare Kaybı: Düşük arsa payı olan daireler, yeni projede daha küçük metrekarelerle dönüşebilir.

• Uzlaşma Güçlüğü: Kat maliklerinin anlaşma sağlaması zorlaşır; bazıları yeni daire büyüklüğünden memnun kalmaz.

• Finansal Çıkmaz: Müteahhitin sunacağı teklif düşük olunca, maliklerden ek ödeme talep edilebilir.

3. Antalya’da Bu Sorun Nerelerde Yoğun?

• Muratpaşa ve Kepez’in eski mahalleleri: 1980–1990’larda yapılan apartmanlarda arsa payı düşük.

• Konyaaltı sahiline yakın bölgeler: Yüksek talep olsa da eski imar düzeni nedeniyle arsa payları dengesiz.

• Merkez köyden dönüşen mahalleler: Plansız yapılaşma nedeniyle ortak arsa payları sorunlu.

4. Çözüm Yolları

• Uzman Avukat ve Gayrimenkul Danışmanıyla Çalışmak: Tapu kayıtlarındaki hakların doğru yorumlanması gerekir.

• Arsa Payı Düzeltme Davası: Haksız dağıtılmış arsa paylarının mahkeme yoluyla düzeltilmesi mümkündür.

• Müteahhit ile Kat Karşılığı Yerine Gelir Paylaşımı: Daha esnek bir modelle tarafların uzlaşması sağlanabilir.

Sonuç

Arsa payı düşük olan binalarda dönüşüm süreci her zaman daha zor ilerler. Ancak doğru hukuki adımlar, profesyonel danışmanlık ve müteahhit ile şeffaf müzakereler sayesinde bu zorluklar aşılabilir. Antalya’da kentsel dönüşüm planlayan maliklerin ilk adımı, arsa payı durumlarını netleştirmek olmalıdır.