Kentsel Dönüşümde Arsa Sahiplerinin Bilmesi Gereken 5 Şey

Kentsel dönüşüm süreci başladığında arsa sahiplerinin aklındaki ilk soru genelde aynı oluyor: “Haklarımı koruyabilecek miyim?”

Özellikle imza aşamasına gelindiğinde, çoğu kişi karşısındaki müteahhitle eşit koşullarda olmadığını fark ediyor. Sonra geri dönüp düzeltmek neredeyse imkânsız hale geliyor.

Bu yazıda, dönüşüm kararını verirken, özellikle arsa sahiplerinin imza atmadan önce mutlaka bilmesi gereken 5 kritik noktayı senin için net şekilde paylaşıyorum.

1. Arsa Payı Ne Kadar Güçlü, Ne Kadar Zayıf?

Kentsel dönüşümde senin en büyük kozun arsa payındır.

Ancak ne yazık ki birçok arsa sahibi tapudaki payının değerini yanlış yorumluyor.

• Tapuda 1/4 yazması, her zaman “dairenin dörtte biri benim” demek değildir.

• Eğer arsan 4 kişilik hisseli bir tapuda ama üzerine kurulu yapının değeri farklıysa, bağımsız bölüm kullanım hakkın ile arsa hakkın çelişebilir.

Yapılması Gereken:

Tapu kaydına ek olarak imar durumu ve yapı kullanma izni mutlaka kontrol edilmeli. Hatta bir gayrimenkul hukuku avukatına danışılarak bu belgeler analiz ettirilmeli.

2. Riskli Alan ve Riskli Yapı Kararı Aynı Şey Değildir

Kimi zaman binaların yıkılma süreci “burası riskli alan ilan edildi” diye anlatılır. Bu, teknik olarak başka bir şeydir.

• Riskli yapı kararı, binanın kendisi için alınır ve çoğu zaman mülk sahibinin başvurusuyla başlar.

• Riskli alan kararı ise çevre, semt veya mahalle ölçeğinde, Çevre Şehircilik Bakanlığı’nın kararıyla ilan edilir.

Neden Önemli?

Riskli alan ilanı varsa, çoğu zaman acele kamulaştırma ve TOKİ benzeri projelerin devreye girme ihtimali vardır. Bu da senin bireysel pazarlık gücünü sınırlar.

3. Teklif Edilen Sözleşmeyi Asla Olduğu Gibi İmzalama

Müteahhitlik firmaları genellikle hazır sözleşme metinleriyle gelir.

Sana uzatılan bu metni imzalaman istendiğinde acele etme, hatta asla yalnızca müteahhitle görüşme.

Sözleşmede dikkat edilmesi gereken bazı maddeler:

• Kat karşılığı oranı (örneğin %45 – %55 gibi)

• Yapım süresi ve cezai şartlar

• Müteahhidin teminat gösterip göstermediği

• İnşaat ruhsatı alınmadan başlanmayacağına dair taahhüt

Tavsiyem:

Sözleşmeyi incelemek için bir gayrimenkul avukatı ya da konut uzmanı ile birlikte değerlendirme yap. Özellikle “ek protokol” varsa dikkat!

4. Herkes İmzalamazsa Ne Olur?

Yasa gereği, bağımsız bölüm sahiplerinin üçte ikisi (2/3) anlaşırsa dönüşüm başlatılabilir. Ancak bu da yeni sorunlar yaratabilir.

• Karşı çıkan 1/3’lük grup isterse mahkemeye başvurabilir.

• Ya da çoğunluk karar verip, diğer hissedarların payını satışa çıkartabilir.

Buradaki risk:

Düşük bedelle açık artırmada arsanın elinden gitmesi. Bu yüzden ilk anda sürece katılmayıp “bakalım nereye varacak” diye beklemek, ağır bir hak kaybı doğurabilir.

5. Yıkım Sonrası Süreçte Mağdur Olmamak İçin Ne Yapmalı?

Binan yıkıldı, inşaat başladı…

Ama bir baktın süreç uzadı, müteahhit ortadan kayboldu, ya da finansal sorunlar çıktı.

Bu senaryoda en çok mağdur olan yine arsa sahipleri oluyor. Çünkü elinde ne ev kalıyor ne de sağlam bir sözleşme.

Ne yapmalısın?

• Kat karşılığı oranı düşük de olsa, teminat mektubu içeren müteahhitleri tercih et.

• İnşaat sigortası yapılmasını şart koş.

• Yıkım öncesinde geçici kira sözleşmesi ve süre garantisi al.

  
  

Sonuç

Kentsel dönüşüm, doğru adımlar atıldığında büyük bir kazanç olabilir. Ama imza atmadan önce yeterince bilgi sahibi olmayan arsa sahipleri için uzun ve yorucu bir kayıp sürecine dönüşebilir.

Unutma, arsa sahibi olmak güçlü olmak demek değil, bilgili olmak seni güçlü yapar.

Doğru bilgiyle, süreci sen yönetirsin — başkaları değil.