Kat Karşılığı İnşaat Modeli: Antalya’da Reel Paylar
- Svd
- 6 gün önce
- 3 dakikada okunur
Antalya’da kentsel dönüşümün en kritik başlığını sorarsan, teknik raporlardan bile önce şunu söylerim:
“Pay oranı gerçekçi mi?”
Kat karşılığı inşaat modeli doğru kurulmadığında, proje daha temel kazılmadan çöker.
Bu yazı; Antalya’da reel (gerçek) payların ne olduğunu, hangi bölgede hangi oranın makul sayıldığını ve müteahhit–malik dengesini nasıl kurman gerektiğini net bir dille anlatıyor.
1. Kat Karşılığı İnşaat Modeli Kısaca
Aslında basit bir anlaşmadır:
Arsa senin → İnşaat müteahhitten → Yeni binadaki bağımsız bölümleri bölüşürsünüz.
Bu modelin kırmızı çizgisi:
Pay oranı gerçek değilse, proje kesinlikle yürümeyecek.
Antalya’da en çok yaşanan problem de tam olarak bu.
2. Antalya’da Reel Paylar Neden Farklı?
Antalya ülke ortalamasından ayrılır çünkü:
Arsa değeri çok yüksek
İnşaat maliyetleri mevsimsel dalgalanır
Turizm etkisi işçilik fiyatlarını artırır
Zemin riskli bölgelerde maliyet yükselir
Müteahhit rekabeti yoğundur ama sermaye gücü herkes için eşit değildir
Bu yüzden İstanbul’daki bir oranı Antalya’ya uygulamak hatadır.
Reel paylar ilçe ilçe, hatta mahalle mahalle değişir.
3. Antalya’da Reel Paylar – Bölge Bölge
Aşağıdaki oranlar 2025 sahadaki reel değerlerdir.
“Veriyorlar” değil, gerçekten yürüyen projelerin oranlarıdır.
Konyaaltı – Sahil Hattı
Reel pay: %45 – %50 malik / %50 – %55 müteahhit
Yüksek beklenti: ama zemin derinliği ve maliyet yüksekliği projeyi zorlar.
50/50’nin üstü genelde sürdürülebilir değildir.
Liman – Hurma – Sarısu
Reel pay: %40 – %45 malik
Müteahhit 55-%60 paya ihtiyaç duyar çünkü kaba inşaat maliyeti çok yükselir.
Muratpaşa – Lara (eski yerleşim)
Reel pay: %45 – %50 malik
8–10 katlı eski binalar nedeniyle yükseklik avantajı vardır.
50 üzeri talepler projeyi tıkar.
Muratpaşa – Güzeloba – Çağlayan
Reel pay: %42 – %48 malik
Yoğunluk ve zemin yüksek maliyet üretir.
Kepez – Varsak – Kepezaltı
Reel pay: %35 – %40 malik
Rant değeri düşük, maliyet yüksek olduğundan müteahhit payı artar.
Altıntaş (Yeni gelişim)
Reel pay: %35 – %40 malik
Lüks konut beklentisi + yüksek maliyet = düşük malik payı.
Kaleiçi ve Tarihî Doku
Reel pay: %25 – %35 malik
Restorasyon maliyeti o kadar yüksek ki, müteahhit çoğu zaman girmek istemez.
Bu bölgede “oran” değil, “proje bütçesi” konuşulur.
4. Pay Oranı Nasıl Hesaplanır? (Gerçek Yöntem)
Bu hesap popüler söylentilerle değil; maliyet tablosu üzerinden yapılır.
Formül basit:
Toplam maliyet – satış geliri farkı → müteahhit payını belirler.
Hesap adımları:
Arsanın toplam metrekare değeri
Yeni binanın emsaline göre yapılabilir alan
Birim inşaat maliyeti (2025 Antalya: 17.000 – 22.000 TL/m²)
Satış fiyatı (bölgeye göre 45.000 – 120.000 TL/m²)
Risk payı + kar payı
Finansman maliyeti (kredi, teminat, hakediş)
Bu tablo doğru kurulmadan konuşulan tüm oranlar hayal ürünüdür.
5. Oranı Şişiren Klasik Hatalar
Antalya’da pay oranını tıkayan 4 büyük hata vardır:
1. “Komşu binaya %60 vermişler” yanılgısı
Detaylar bilinmez → asılsız karşılaştırma yapılır.
2. Arsa paylarının yanlış hesaplanması
M² değil, arsa payı esas alınır.
3. Müteahhit teminatı olmadan yüksek pay istemek
Teminat yoksa oran yükselmez.
4. Yapının zemin ve maliyet farkının göz ardı edilmesi
Aynı mahallede bile maliyet tabanı değişebilir.
6. Stratejik Tavsiyeler – Masada Gücü Artıran Hamleler
Bu maddeler pay oranını reel seviyede maksimize eder:
Önce zemin etüdü → sonra oran
En az 3 profesyonel teklif dosyası
Teminat mektubu şartı
Hakediş akışı şeffaflığı
Teknik şartnameyi oran kadar önemseme
2/3 çoğunluk sağlandıktan sonra pazarlığı uzatmama
“Komşu psikolojisini” yönetme
Güçlü sözleşme + teminat = yüksek malik payı demektir.
7. Antalya’da En Sık Sorulan Soru: “%55 Almak Mümkün mü?”
Gerçek cevap:
Sahilde ve Lara’nın belirli bölgelerinde özel projelerde evet — ama çok istisnai.
Standart bir dönüşümde %55 malik payı:
Ya müteahhit zarar yazar
Ya proje yarım kalır
Ya kalite düşer
%45 – %50 aralığı Antalya’da en gerçekçi optimum orandır.
Sonuç
Kat karşılığı inşaat modeli, Antalya’da kentsel dönüşümün ekonomik omurgasıdır.
Reel paylar bölgeden bölgeye değişir ama matematik aynıdır:
Maliyet + satış dengesi → pay oranını belirler.
Şişirilmiş oranlar projeyi öldürür; doğru oran projeyi güçlendirir.
Antalya’da gerçek tablo net:
%40 – %50 bandı çalışır,
%50 üzeri istisnadır,
%35 altı düşük potansiyelli arsalara aittir.
Güçlü teminat + gerçek maliyet → doğru pay.
Yorumlar