Proje Finansmanı: Kredi, Teminat, Hakediş Akışı
- Svd
- 17 Kas 2025
- 2 dakikada okunur
Bir kentsel dönüşüm projesinin gerçek motoru mühendislik değildir — finans akışıdır.
Binayı ayakta tutan beton ise, projeyi ayakta tutan da para akışının düzenidir.
Antalya’da çok sayıda dönüşüm projesi tam da bu nedenle tıkanıyor: finans planı net değil, teminat eksik, hakedişler belirsiz.
Bu yazıda proje finansmanını üç başlıkta inceliyorum: kredi, teminat ve hakediş.
Bunların biri aksadığında proje yalnızca gecikmez; tamamen çöker.
1. Kredi: Projenin İlk Yakıtı
Bir dönüşüm projesi, müteahhidin kasasındaki parayla değil, bankanın sağladığı finans yapısıyla yürür.
Bu kredi, müteahhidin ödeme gücünü değil, projenin uygulanabilirliğini finanse eder.
Müteahhit kredi kullanmadan proje sağlıklı yürür mü?
Çoğu zaman: Hayır.
Çünkü nakit akışı süreklidir; yıkım, hafriyat, temel, beton, demir, işçilik…
Her aşama peşin ödeme ister.
Sağlam kredi dosyasında olması gereken belgeler:
Proje fizibilitesi
Nakit akış tablosu
Teminat yapısı
Teknik raporlar ve maliyet hesapları
Bankanın istediği risk analizleri
Antalya özelinde neden kritik?
Çünkü Antalya’da:
Maliyetler mevsimsel oynaklığa bağlı
Beton ve demir fiyatları turizm sezonuna göre değişiyor
İşçilik maliyeti her yıl artıyor
Güçlü bir kredi planı olmadan, proje ilk 6 ayda tıkanır.
2. Teminat: Projenin Sigorta Katmanı
Finansman sağlam olsa bile, teminat yoksa proje güvensizdir.
Teminat, müteahhidin sözünü belgeye dönüştürür.
Antalya’da yarım kalan projelerin ortak noktası: teminat alınmadan başlanmış olması.
Olmazsa olmaz teminat türleri
1. Banka teminat mektubu– Şartsız, kesin ve süreli olmalı.
2. Tamamlama sigortası– Müteahhit iflas etse bile projeyi sigorta tamamlar.
3. Hakediş teminatı– Müteahhit, ancak işi tamamladıkça ödeme alır.
4. Şantiye başlangıç teminatı– Temel kazılmadan önce verilmesi gereken güvence.
Teminatı boş geçen tek bir sözleşme maddesi bile büyük risktir:
Gecikme durumunda malik korunmaz
Müteahhit projeyi bırakırsa kimse sorumlu olmaz
Kira ve taşınma yardımları aksar
Teminat, “güven” değil, yaptırım sağlar.
3. Hakediş Akışı: Paranın Disiplinli Dolaşımı
Hakediş sistemi, projenin en kritik denge mekanizmasıdır.
Müteahhit yaptığı işe göre ödeme alır; proje bu şekilde kontrollü bir biçimde ilerler.
Sağlıklı bir hakediş planında olması gerekenler:
Aşamalı ödeme modeli
Yıkım tamamlandı → %X
Temel/kazı tamamlandı → %X
Kaba inşaat → %X
Tesisat ve iç mekan → %X
Teslim → %X
Bağımsız denetimin raporlaması
Ödemelerin banka blokajıyla yapılması
Maliklere düzenli ilerleme raporu verilmesi
Hakediş neden önemli?
Çünkü Antalya’da bazı müteahhitler:
Baştan fazla ödeme ister
Sonraki aşamalara para kalmaz
Proje süreci durur
Malikler mağdur olur
Hakediş sistemi, müteahhidin değil, projenin çıkarlarını korur.
Finansal Riskler: Antalya’dan Gerçek Senaryolar
Bu şehirde dönüşüm sürecini zorlaştıran birkaç temel finansal risk var:
1. Sezonluk maliyet dalgalanması
Turizm yoğunluğu, işçilik ve malzeme fiyatlarını belirler.
2. Bankaların kredi kriterlerinin sıkı olması
Sadece güçlü sermayeli müteahhitler kredi bulabilir.
3. Belirsiz nakit akışı
Müteahhit 2 ay para bulamazsa proje durur.
4. Malikenin ek talep çıkarması
Hakediş planı net değilse finans dengesi bozulur.
Finansman planı güçlü değilse, proje teknik açıdan mükemmel olsa bile başarısız olur.
Sonuç
Proje finansmanı bir binanın iskeleti kadar önemlidir.
Kredi akışı net değilse proje baştan çürür.
Teminat yoksa herkes risk altındadır.
Hakediş sistemi kurulmadıysa proje finansal kaosa sürüklenir.
Kentsel dönüşüm, sadece “bir bina yenileme işi” değildir —bir finans yönetimi projesidir.
Antalya gibi hızla büyüyen bir şehirde bu üç kelimeyi aklında tut:
Kredi, teminat, hakediş.
Biri aksarsa, proje çöker.
Üçü sağlam olursa, geleceğin güvenle inşa edilir.
Yorumlar