Sözleşmede Kırmızı Çizgiler: Paylaşım, Termin, Teminat

Bir kentsel dönüşüm projesinde herkes aynı masada oturur: malik, müteahhit, proje ekibi.

Ama o masada kimse kimseye güvenmez.

Güveni sağlayan tek şey vardır: sözleşmenin gücü.

Antalya’da yüzlerce bina dönüşüme hazırlanıyor; fakat sorunların büyük bölümü teknik değil, sözleşmedeki boşluklardan doğuyor.

Bu yazıda bir dönüşüm sözleşmesinin üç kritik alanını net şekilde anlatıyorum: paylaşım, termin ve teminat.

1. Paylaşım Oranı: Her Şeyin Başlangıç Noktası

Bir dönüşüm projesinde en sert pazarlık paylaşım oranında yaşanır.

Bu oran; müteahhit ne alacak, malik ne alacak sorusunun matematiğidir.

Ve burada atılacak en küçük yanlış imza, ileride büyük kayba dönüşür.

Dikkat edilmesi gerekenler:

• Bağımsız bölüm karşılıkları metrekare bazında açık yazılmalı.

• Ortak alanların yüzdesi sözleşmeye dahil edilmeli.

• Kat planları (hangi malike hangi kat, hangi cephe) ek dosya olarak eklenmeli.

• Arsa payına göre dağıtılan haklar net olmalı.

  
  

Kırmızı çizgi:

“Sonra çözeriz” denilen hiçbir paylaşım maddesi çözülemez.

Her detay ilk sözleşmede yazılacak — aksi halde taraflar birbirine kilitlenir.

2. Termin (Süre): Bitmeyen Projelerin Kaynağı

Süre maddesi, müteahhidi bağlayan en güçlü araçtır.

Antalya’da geciken projelerin %70’i, sözleşmede net termin bulunmadığı için sürüncemede kalıyor.

Sözleşmede zorunlu olması gerekenler:

• Zaman çizelgesi: Yıkım → temel → kaba inşaat → ince işler → iskan

• Teslim tarihi: “Ay/yıl” değil, gün/ay/yıl formatında

• Gecikme cezası: Günlük ve aylık bazda net rakam

• Mücbir sebep maddesi: Açık, manipülasyona kapalı

• Hakedişlerin termin ile bağlantısı

  
  

Gerçek süre nedir?

Antalya’da sağlıklı bir dönüşüm projesinin süresi 11–18 ay aralığındadır.

Bundan daha kısa yazan müteahhit ya gerçekçi değildir ya da masayı çekici göstermek istiyordur.

Kırmızı çizgi:

“Gecikme olursa konuşuruz” diye bir madde yoktur.

Cezası yazılmayan termin, termin değildir.

3. Teminat: Sözün Değil, Belgenin Gücü

Dönüşüm projesinin en kritik noktası burasıdır.

Teminat yoksa, güven yoktur; güven yoksa proje yoktur.

Antalya’da birçok yarım kalan proje, teminat alınmadan imza atıldığı için çöktü.

Olmazsa olmaz teminatlar:

• Banka teminat mektubu (şartsız, süreli)

• Tamamlama sigortası

• Hakediş teminatı

• Şantiye başlangıç teminatı

Bu belgeler müteahhidin niyetini değil, yükümlülüğünü gösterir.

Kırmızı çizgi:

“Firma güçlü, gerek yok” cümlesi en tehlikeli cümledir.

Teminat isteyen malik, profesyoneldir; teminatı reddeden müteahhit değil.

4. Teknik Şartname: Binanın Geleceği Burada Yazılır

Sözleşmede yazmayan hiçbir teknik detay uygulanmaz.

Bu yüzden teknik şartname en az paylaşım kadar önemlidir.

Dosyada mutlaka bulunmalı:

• Beton sınıfı (en az C30–C35)

• Demir sınıfı (B420C)

• Mantolama kalınlığı

• Asansör markası

• Kapı, pencere, seramik, parke kalite sınıfları

• Isı ve ses yalıtımı kriterleri

Bu maddeler, yeni binanın nasıl bir kaliteye sahip olacağını belirler.

Antalya’da özellikle ısı yalıtımı ve deniz etkisine karşı koruma maddeleri net yazılmalıdır.

5. Kira Yardımı ve Taşınma: Net Hesap, Net Takvim

Birçok malik kira yardımı beklentisiyle yanılgıya düşer.

Sözleşmede açık olmayan her kira maddesi mali kayba yol açar.

Sözleşmede bulunması gerekenler:

• Aylık kira yardımı miktarı

• Ödeme şekli (havale/EFT)

• Ödeme takvimi

• Taşınma yardımı

• Ek süre verilirse kira yardımının devam edip etmeyeceği

Kira yardımı net değilse, malik projenin kaybeden tarafı olur.

Kırmızı çizgi:

“Dönüşümde devletten kira desteği çıkarsa öderiz” maddesi kabul edilmez.

Müteahhit kendi kira yardımı yükümlülüğünü net yazacak.

6. Fesih Koşulları: En Hayati Savunma Hattı

Her projenin iyi gitme ihtimali kadar kötü gitme ihtimali de vardır.

Bu nedenle fesih maddesi tüm tarafların sigortasıdır.

Olması gerekenler:

• Müteahhit yükümlülüklerini yerine getirmezse fesih şartları

• Teminatın ne şekilde çözüleceği

• Gecikme sınırının aşılması

• İnşaata başlamama durumunda cezai şart

• Maliklerin haklarının korunma yöntemi

Fesih maddesi profesyonelce yazılmamış bir sözleşme, aslında hiç yazılmamış demektir.

Antalya İçin Neden Bu Kadar Kritik?

Antalya’da zemin zayıf, bina yaşı yüksek, müteahhit sayısı fazla.

Yani risk üç kat.

Bu yüzden sözleşmedeki kırmızı çizgiler yalnızca hukuki metin değil, hayat güvenliği demek.

• Yanlış paylaşım → Değer kaybı

• Yanlış termin → Yıllarca sürünme

• Yanlış teminat → Yarım kalan proje

Bu şehirde sözleşme metni, deprem dayanımı kadar kritiktir.

Sonuç

Kentsel dönüşümde başarı teknik bilgiyle değil, sözleşme disiplininde başlar.

Paylaşım, termin ve teminat; bir projenin üç omurgasıdır.

Bu üçü netse, proje yürür.

Biri bile eksikse, proje daha başlamadan çöker.

Antalya gibi hızlı dönüşen bir şehirde tek doğrultun şu olsun:

Sözleşme sağlam olmazsa, bina hiçbir zaman sağlam olmaz.