İmar Durumu ve Emsal: Tek Dosyada Her Şey

Bir arsanın geleceğini belirleyen iki belge vardır: imar durumu ve emsal değerleri.

Bu iki veri netse, proje yürür; belirsizse, en güçlü yatırım bile çöker.

Antalya’da özellikle dönüşüm ve yeni konut üretimi sürecinde yaşanan anlaşmazlıkların büyük kısmı teknikten değil, bu dosyanın yanlış okunmasından çıkıyor.

Bu yazıda imar durumunun ne söylediğini, emsalin projeyi nasıl şekillendirdiğini ve ikisini tek bir dosyada nasıl yönetmen gerektiğini açık ve stratejik bir dille anlatıyorum.

1. İmar Durumu Nedir? Arsanın “Yapılabilirlik Haritası”

İmar durumu belgesi, bir arsanın üzerine ne yapılabileceğini anlatan resmi kılavuzdur.

Bu belge olmadan atılan her adım, tamamen tahmindir.

İmar durumunda bulman gereken kritik veriler:

• Emsal (KAKS): Toplam inşaat alanı

• Taks: Oturum alanı

• Kat adedi: Kaç kat çıkılabilir?

• Yaklaşma mesafeleri: Yola/komşuya ne kadar yaklaşılabilir?

• Çatı – yükseklik sınırı

• Fonksiyon (konut, ticaret, karma kullanım)

• Ayrık / bitişik nizam

• Yol kotu ve eğim bilgisi

Bu veriler, bir müteahhit için yapılabilirlik, bir malik için alınacak pay, bir yatırımcı için geri dönüş anlamına gelir.

2. Emsal (KAKS): Projenin Matematiksel Kaderi

Emsal; arsa üzerinde üretilebilecek toplam inşaat alanını belirler.

Bu rakam öyle kritiktir ki, pay oranından, projenin ekonomik fizibilitesine kadar her şeyi etkiler.

Emsal nasıl çalışır?

Örnek:

Arsa alanı: 1.000 m²

Emsal: 1.20

Toplam inşaat alanı = 1.200 m²

Bu 1.200 m²;

• bağımsız bölüm metrekarelerine,

• ortak alanlara,

• otopark zorunluluklarına

  göre dağıtılır.

Not: Antalya’da farklı ilçelerde emsal değerleri ciddi şekilde değişir.

3. Antalya’da Emsal Gerçekleri (2025)

Şehir içi ve kıyı aksı emsal değerlerini etkileyen en büyük faktörler:

• Deprem yönetmeliği

• Ulaşım aksları

• Parselin derinliği

• Belediye plan notları

• Turizm ve ticari baskı

  
  

Genel tablo:

Muratpaşa Merkez

Emsal: 1.20 – 1.60

Derin parseller daha avantajlıdır.

Konyaaltı – Sahil Hattı

Emsal: 1.00 – 1.30

Plan notu ve çekme mesafesi çok belirleyicidir.

Liman – Hurma – Sarısu

Emsal: 1.20 – 1.50

Kepez – Varsak– Kepezaltı

Emsal: 1.30 – 1.80

Dönüşüm bölgeleri daha yüksek emsale sahiptir.

Altıntaş ve Aksu Gelişim Alanları

Emsal: 1.40 – 1.80

Plan tipine göre değişir.

4. Bir Dosyada İmar + Emsal Okumanın Projeyi Kurtardığı Yer

Bir projeyi ilk 5 dakikada doğru analiz eden kişi, imar durumunu ve emsali birlikte okur.

Örnek analiz akışı:

1. Arsanın imar durumunu aç → emsal + kat adedini gör

2. Arsa alanı × emsal = toplam inşaat alanı

3. Ortak alanları düş → net bağımsız bölüm alanı

4. Paylaşılabilir daire sayısını hesapla

5. Arsa payına göre malik paylarını belirle

6. Müteahhit kar oranını ekle → proje sürdürülebilir mi?

Bu tablo olmadan “%50 isteriz” demek matematiğe aykırıdır.

Gerçek oran hesapla değil, fizibiliteyle çıkar.

5. Plan Notları: Asıl Oyun Burada Döner

İmar durumunun yanında bulunan plan notları, oyunun görünmez kurallarıdır.

Plan notlarında şunlar projeyi tamamen değiştirir:

• Balkonlar emsale dahil mi, hariç mi?

• Kapalı otopark zorunluluğu

• Zemin kat ticaret izni

• Çıkma hakları

• Bina yüksekliği sınırı

• Deprem yönetmeliği gereklilikleri

• Yeşil alan – sosyal donatı payı

Antalya’da özellikle balkon emsal dışı uygulaması, sahil aksında daire metrekarelerini ciddi şekilde etkiliyor.

6. Üç Dosyanın Tek Dosyada Birleşmesi

Bir arsa analizinin doğru yapılması için üç dosya aynı anda açılmalıdır:

1. İmar durumu belgesi

2. Plan notları

3. Parsel krokisi / çap

   
   

Bunlar birleştiğinde:

• Çıkılabilir kat

• Daire sayısı

• Projenin ekonomik değeri

• Pay–dağılım tablosu

• Satılabilir metrekare

  hepsi netleşir.

Bu üçlü olmadan atılan her adım, sadece “umut tahmini”dir.

7. Stratejik Taktik: İmar + Emsal Dosyasını Yatırımcıya Nasıl Sunarsın?

Şu çerçeve, Antalya’da yatırımcıyı ikna eden en temiz modeldir:

1. Özet tablo:

Arsa alanı – emsal – toplam inşaat alanı

2. Plan notu kritik maddeleri:

Yükseklik, otopark, ticaret, balkon

3. Maliyet – satış fizibilitesi:

(Arsa değeri + maliyet + gelir analizi)

4. Paylaşım önerisi:

Gerçekçi malik / müteahhit oranı

Profesyonel dosyanın gücü, rakamın doğruluğundan gelir.

Sonuç

İmar durumu ve emsal, bir proje dosyasının kalbidir.

Bu iki veri doğru okunuyorsa, kentsel dönüşümden yeni konut yatırımına kadar tüm süreç sağlıklı yürür.

Antalya gibi emsal değerlerinin bölgeler arasında büyük fark gösterdiği bir şehirde, tek dosyada net analiz yapmak hem maliki hem müteahhidi hem yatırımcıyı korur.

Unutma:

İmar + emsal doğru kurulmuşsa proje yürür; kurulmamışsa proje zaten başlamamıştır.