6306 Sayılı Kanun Kısaca: Riskli Yapıdan Rezerv Alana

Kentsel dönüşüm sürecinde herkesin adını duyduğu ama çok az kişinin gerçekten anladığı bir yasa var: 6306 sayılı Kanun.

Bu kanun, Türkiye’nin deprem gerçeğiyle yüzleşmesinden sonra, şehirlerin yeniden inşa edilmesini düzenleyen temel yasal çerçeve.

Antalya gibi turizm, konut ve ticaretin iç içe geçtiği bir şehirde bu kanunun doğru anlaşılması yalnızca mülk sahipleri için değil, yatırımcılar için de kritik.

Bu yazıda 6306 Sayılı Kanun’u sadeleştiriyor, “riskli yapı”, “riskli alan” ve “rezerv alan” kavramlarını netleştiriyoruz.

6306 Sayılı Kanun Nedir?

6306 Sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun”, 2012 yılında yürürlüğe girdi.

Amaç, afet riski taşıyan yapıların ve bölgelerin güvenli hale getirilmesi.

Bu yasa sayesinde devlet, belediyeler ve vatandaş arasında kentsel dönüşüm süreçleri yasal bir zemine oturur.

Basitçe anlatmak gerekirse:

• Riskli yapı → Depremde yıkılma ihtimali yüksek bina

• Riskli alan → Çok sayıda riskli yapıyı barındıran bölge

• Rezerv yapı alanı → Yeni konutların inşa edileceği güvenli alan

Yani 6306 sayılı kanun, yıkılacak yapıyı da, yeniden yapılacağı alanı da tanımlar.

Bu yönüyle yalnızca bir “yıkım kanunu” değil, yeniden inşa kanunudur.

Riskli Yapı: Dönüşümün İlk Basamağı

Riskli yapı, maliklerden birinin talebiyle ya da idare tarafından resen tespit ettirilebilir.

Tespit süreci şöyle işler:

1. Lisanslı bir kurum (genelde mühendislik firması) yapının analizini yapar.

2. Rapor, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü tarafından incelenir.

3. Uygun bulunursa yapı “riskli” ilan edilir ve maliklere tebliğ edilir.

4. Malikler 15 gün içinde itiraz edebilir.

Riskli yapı tespiti yapılmadan hiçbir bina dönüşüm sürecine giremez.

Antalya’da özellikle Konyaaltı, Muratpaşa ve Kepez ilçelerinde 2000 yılı öncesi binaların büyük bölümü bu kapsamda potansiyel taşıyor.

Riskli Alan: Mahalle Ölçeğinde Dönüşüm

Bir bölgede çok sayıda riskli yapı bulunuyorsa, Bakanlık veya belediye o alanı “riskli alan” ilan edebilir.

Riskli alan kararıyla birlikte:

• Bölgedeki tüm yapılar dönüşüm kapsamına alınır.

• Kamulaştırma, yıkım ve proje planlaması süreçleri daha hızlı yürür.

• Hak sahipleri için ortak planlama ve toplu anlaşma zemini oluşur.

Antalya’da örnek olarak Muratpaşa Kızıltoprak, Kepez Santral ve Varsak bölgelerinde uygulanan riskli alan kararları, dönüşümün mahalle bazında nasıl yönetildiğini gösteriyor.

Rezerv Yapı Alanı: Güvenli Şehrin Temeli

Rezerv yapı alanı, riskli bölgelerden taşınacak yapılar için önceden belirlenmiş güvenli alanlardır.

Bu alanlarda:

• Zemini sağlam, altyapısı planlı parseller oluşturulur.

• Yeni konut, okul, yeşil alan ve sosyal donatı planlanır.

• Vatandaşın dönüşüm sürecinde taşınabileceği alternatif konut stoğu yaratılır.

Bu sistemin amacı, dönüşüm sırasında “nereye gideceğiz?” sorusunu ortadan kaldırmak.

Antalya özelinde Döşemealtı ve Aksu bölgeleri, ilerleyen dönemde rezerv yapı alanı potansiyeli taşıyan ilçeler arasında.

Malik Hakları: Bilmeden İmza Atma

6306 sayılı kanun çerçevesinde malikler, sürecin en kritik aktörleridir.

Ancak sık yapılan hata, sürecin aceleyle müteahhite bırakılmasıdır.

Unutma:

• Her malik bağımsız bölüm payı oranında hak sahibidir.

• Sözleşmeler en az 2/3 çoğunlukla geçerli olur.

• Anlaşma sağlanamayan 1/3 hisse kamulaştırılabilir.

Bu yüzden her imzadan önce:

• Pay oranını,

• Arsa değerini,

• Yeni binadaki bağımsız bölüm karşılığını netleştir.

Bir dosya, bir imza, bir sayı farkı; gelecekteki mülk değerini belirler.

Sonuç

6306 sayılı kanun, Türkiye’nin yeniden yapılanma kılavuzu.

Ama bu kanun yalnızca “devletin projesi” değil, her malik için kişisel güvenlik planıdır.

Antalya’da yaşanan hızlı yapılaşma ve artan riskler, dönüşümü erteleme lüksü bırakmıyor.

Şimdi yapılması gereken tek şey: mevzuatı bilmek, binanı tanımak ve adımı doğru atmak.