Gayrimenkul Ansiklopedisi – Arsa Terimleri

Arsa, gayrimenkul sektörünün temel taşlarından biridir. Ancak arsa denildiğinde sadece boş bir toprak parçası değil; birçok hukuki, teknik ve planlama detayını da anlamak gerekir. Bu yazıda, arsa alım-satım sürecinde karşınıza çıkabilecek tüm temel terimleri tek tek açıklıyoruz. Hazırsanız Gayrimenkul Ansiklopedimizin “Arsa Terimleri” bölümüne başlayalım!

1. Arsa Nedir?

Üzerine yapı yapılmasına uygun olan, imar planı içinde kalan toprak parçasına arsa denir. İmarsız bir taşınmaz "arsa" olarak değil, "tarla" olarak geçer.

2. İmar Durumu

Bir arsanın ne amaçla kullanılabileceğini (konut, ticaret, sanayi vs.) ve üzerine ne tür yapılar inşa edilebileceğini gösteren resmi belgedir. Belediyeden alınır.

3. İmar Planı

Belediyelerce hazırlanıp onaylanan, bir bölgenin yapılaşma düzenini belirleyen haritalardır. Nazım imar planı ve uygulama imar planı olmak üzere ikiye ayrılır.

4. Nazım İmar Planı

1/5000 ölçekli, genel yerleşim kararlarını belirleyen plandır. Bölgenin konut, park, yol gibi ana kullanımlarını gösterir.

5. Uygulama İmar Planı

1/1000 ölçekli detaylı plandır. Parsel bazında yapılaşma koşulları, yapı nizamı, kat adedi, TAKS, KAKS gibi teknik değerler bu planda yer alır.

6. TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı)

Bir arsanın üzerine oturabilecek maksimum bina taban alanını ifade eder. Örneğin %40 TAKS olan 1.000 m² arsa için maksimum 400 m² bina tabanı yapılabilir.

7. KAKS (Emsal)

Arsanın toplam inşaat alanını belirler. 1.50 KAKS değeri olan 1.000 m² arsa için maksimum 1.500 m² inşaat yapılabilir.

8. Hisseli Arsa

Bir arsanın birden fazla kişi arasında paylaştırılmış hali. Herkesin belli oranlarda mülkiyet hakkı vardır, ancak fiziksel sınırlar net değildir.

9. İfraz

Bir arsanın, yasal sınırlara ve imar planına uygun olarak parçalara ayrılması işlemidir. Tapuda ayrı ayrı parsel olarak görünmesi sağlanır.

10. Tevhid

Birbirine bitişik iki veya daha fazla parselin birleştirilerek tek tapuda toplanması işlemidir.

11. Yola Terk

İmar planında yol olarak belirlenen kısımların, mülk sahibinden herhangi bir bedel alınmadan kamuya bırakılması zorunluluğudur. Arsa küçülebilir.

12. İmar Barışı

İmar mevzuatına aykırı yapıların kayıt altına alınarak yapı kayıt belgesiyle yasal hâle gelmesini sağlayan geçici düzenlemedir. Arsalara dolaylı etkisi olabilir.

13. Müstakil Parsel

Üzerinde sadece bir kişiye ait tapu olan, bağımsız parseldir. Hissedar yoktur, mülkiyet tektir.

14. Kadastro Parseli

Kadastro müdürlüğü tarafından sınırları belirlenmiş, resmi haritalara geçmiş taşınmaz birimidir. İmar uygulaması yapılmamış olabilir.

15. Tapu Tahsis Belgesi

Henüz tapu verilmemiş, ancak hak sahipliğini belgeleyen bir geçici belgedir. Tam mülkiyet değildir.

16. Arsa Payı

Bir binada her bağımsız bölümün arsadan aldığı payı ifade eder. Özellikle kat irtifakı ve mülkiyet sistemlerinde önemlidir.

17. Tarla / Zirai Alan

İmar sınırları dışında kalan, üzerine yapı yapılması yasak olan toprak parçalarıdır. Tarla vasfı, imar geçmeden arsaya dönüşemez.

18. Sit Alanı

Doğal, tarihî ya da kültürel açıdan koruma altında olan alanlardır. Üzerinde yapılaşma kısıtlı ya da tamamen yasaktır.

19. Plan Notları

İmar planlarında belirtilen ve yapılaşma ile ilgili özel koşulları içeren notlardır. Kat sınırlaması, yapı şekli gibi detaylar bu notlarda yer alabilir.

20. Kamu Yararı Şerhi

Devletin ileride kamulaştırma yapabileceği alanları işaret eder. Üzerinde tasarrufta bulunmak sınırlı olabilir.

21. Şufa Hakkı (Önalım Hakkı)

Hisseli bir taşınmazda, hissedarlardan biri payını üçüncü bir kişiye satmak isterse, diğer hissedarlara bu payı öncelikli olarak satın alma hakkı tanınır. Bu hak “şufa hakkı” olarak adlandırılır ve noter aracılığıyla ya da tapu işlemi sırasında resmi olarak kullanılır.Amaç, taşınmazın hissedarlar dışına çıkmasını önlemektir.

22. İpka

Tapu işlemleri sırasında bir taşınmazın bir bölümünün satılması veya devredilmesi durumunda, geri kalan kısmının mevcut malik (sahip) adına korunması ve tapuda onun adına bırakılması anlamına gelir.Örneğin bir arsanın sadece belli bir kısmı başka bir kişiye satılırsa, kalan kısmı eski sahibi adına ipka edilir. Bu işlem, tapuda “ipka edilen kısım” olarak belirtilir. Tapu devrinde çokça karşılaşılır ama halk arasında pek bilinmez.

23. Rüşt

Bir kişinin hukuken kendi adına geçerli işlem yapabilme yeterliliğini ifade eder. Rüşt, genellikle 18 yaşın doldurulmasıyla kazanılır; ancak bazı özel durumlarda mahkeme kararı ile 15 yaşını doldurmuş bir kişi için de rüşt kararı alınabilir.Gayrimenkul işlemlerinde, özellikle satış, bağış ya da ipotek gibi işlemler sırasında kişinin rüşt sahibi olması şarttır. Aksi durumda işlemler geçersiz sayılır veya yasal temsilci aracılığıyla yapılması gerekir.

24. Cins Tashihi

Cins tashihi, bir taşınmazın tapu kayıtlarında yer alan vasfının (cinsinin) değiştirilmesi işlemidir. Örneğin tapuda “arsa” olarak kayıtlı bir taşınmazın üzerine bina yapıldıktan sonra, tapudaki vasfı “konut”, “işyeri” veya “bina” olarak değiştirilir. Bu değişikliğe “cins tashihi” adı verilir.

Cins Tashihi Neden Yapılır?

• Yapı tamamlandığında tapuda hâlâ arsa olarak görünen bir taşınmazın kullanım amacı artık konut ya da işyeri olmuştur. Bu durumda tapu kaydı da bu değişikliği yansıtmak zorundadır.

• İskan (yapı kullanma izin belgesi) alındıktan sonra cins tashihi yapılması, taşınmazın resmi statüsünü günceller.

• Bu işlem tamamlanmadan, taşınmaz üzerinde bazı hukuki veya ticari işlemler (ipotek, satış, değerleme vs.) eksik veya hatalı görünebilir.

  
  

Cins Tashihi İçin Gerekli Belgeler

• Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan)

• Tapu Senedi

• Belediyeden alınan mimari proje

• Kadastro müdürlüğü tarafından hazırlanan teknik rapor

• Maliklerin dilekçesi

  
  

Cins Tashihi Ne Zaman Zorunludur?

Eğer bir arsanın üzerine yapı inşa edildiyse ve bu yapı iskan aldıysa, tapudaki cinsin hâlâ “arsa” olarak kalması yanıltıcı olur. Banka kredisi kullanımı, taşınmazın satış değeri, sigorta işlemleri gibi pek çok alanda bu durum sorun yaratabilir. Bu yüzden cins tashihi zorunlu ve önemlidir.

Cins Tashihi ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark

• Cins Tashihi, yapının cinsinin tapuda güncellenmesidir (örneğin arsa → konut).

• Kat Mülkiyeti, tamamlanmış yapının her bir bağımsız bölümüne ayrı ayrı tapu verilmesidir.

  
  

Bu tür teknik süreçler gayrimenkulün hukuki geçerliliği açısından hayati önem taşır. Eğer bir arsa üzerine yapı inşa ettiyseniz, tapu kaydınızda cins tashihinin yapılmış olmasına mutlaka dikkat etmelisiniz.

25. FBK

FBK, "Fiili Bina Kontrolü" ifadesinin kısaltmasıdır.Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ile belediyeler arasında yapılan veri entegrasyonu kapsamında kullanılan bu kavram, bir yapının tapuda kayıtlı vasfıyla sahadaki (fiili) durumunun uyuşup uyuşmadığını kontrol etmeyi ifade eder.

FBK Ne Zaman ve Neden Yapılır?

• Tapuda hâlen “arsa” olarak kayıtlı bir taşınmazın üzerine yapı inşa edildiyse,

• Yapının cins tashihi yapılmadan önce,

• Belediyeden yapı kullanma izni (iskan) alınmışsa ancak bu bilgi tapuya yansıtılmamışsa,

  
  

...işte bu gibi durumlarda Fiili Bina Kontrolü (FBK) yapılması gerekebilir.

Bu işlem sayesinde tapu kayıtları ile sahadaki yapı durumu uyumlu hale getirilir. Aksi halde, sahada bina olsa bile tapuda hâlâ “arsa” gözüken taşınmaz, alım-satım, ipotek gibi işlemlerde sorun yaratabilir.

FBK Kim Tarafından Yapılır?

Genellikle:

• Kadastro müdürlükleri

• Belediyelerin imar ve yapı kontrol birimleri tarafından yerinde inceleme yapılır ve bu incelemeye istinaden rapor hazırlanır.

  
  

FBK ile Hangi İşlemler Başlatılır?

• Cins tashihi

• Kat mülkiyetine geçiş

• İmar barışı başvurusu sonrası yapı kayıt belgesi ile işlemler

• Yapı ruhsatı sonrası tescil işlemleri

FBK, gayrimenkulün doğru tanımlanması ve yasal süreçlerin sağlıklı yürütülmesi açısından önemli bir adımdır. Tapudaki kayıtlarınız ile fiili durum örtüşmüyorsa, bu işlemin yapılması elzemdir.

26. İskan İzni

İskan izni, bir yapının tamamlanmasının ardından resmî olarak kullanılabilir olduğunu belgeleyen izindir. Hukuki adıyla Yapı Kullanma İzin Belgesi olarak da bilinir.

Detaylı Tanım:

İskan, bir binanın inşaat ruhsatı ve onaylı projeye uygun şekilde tamamlandığını ve artık konut, iş yeri, depo vs. olarak kullanılmasında yasal bir engel bulunmadığını gösterir. Bu belge, ilgili belediyeden ya da il özel idaresinden alınır.

Neden Önemlidir?

• Su, elektrik, doğalgaz aboneliklerinin açılması için iskan belgesi şarttır.

• Tapuda kat mülkiyeti tesis edilebilmesi için iskan izni gereklidir.

• İskanı olmayan bir binada oturmak teknik olarak yasadışı olabilir.

• Bankalar genellikle iskanlı daireleri krediye daha kolay onaylar.

  
  

İskan Belgesi Almak İçin Gerekli Şartlar:

1. İnşaatın ruhsata ve projeye uygun tamamlanmış olması.

2. Yapı denetim raporlarının eksiksiz sunulması.

3. Asansör, yangın merdiveni gibi zorunlu teknik unsurların eksiksiz olması.

4. Belediyeye gerekli belgelerle başvuru yapılması (iskan harcı dahil).

5. Belediye tarafından yapılan yerinde inceleme sonucu onay verilmesi.

   
   

İskanı Olmayan Binada Ne Gibi Sorunlar Yaşanır?

• Elektrik ve su şantiye aboneliği ile kullanılır, bu da daha pahalıdır.

• Kat mülkiyeti alınamaz, sadece kat irtifakı olur.

• Bina kayıt dışı sayılabilir, cezai işlem uygulanabilir.

• Satış sürecinde alıcı açısından güven kaybı yaratır.

• Belediyelerce yıkım kararı bile verilebilir (kaçak yapıysa).

  
  

Özetle:

İskan izni, bir yapının hukuken ve teknik olarak tamamlandığını ve oturmaya uygun olduğunu gösteren en önemli belgedir. Özellikle alım-satım süreçlerinde mutlaka sorgulanması gereken bu belge, hem yatırımcıyı hem kullanıcıyı resmî güvence altına alır.

27. İştirak Halinde Mülkiyet

İştirak halinde mülkiyet, bir taşınmazın birden fazla kişiye ait olması durumunda, paydaşların belirli sınırlarla ayrılmış paylarının olmaması anlamına gelir. Ortakların her biri, taşınmazın tamamı üzerinde hak sahibidir; ama hangi kısmı kime ait olduğu net olarak belirlenmemiştir.

Detaylı Açıklama:

Bu mülkiyet türü özellikle şu durumlarda karşımıza çıkar:

• Veraset (miras) yoluyla kalan taşınmazlarda,

• Ortak yatırım yapılmış ama henüz paylaştırılmamış taşınmazlarda,

• Aile içinde veya ortaklık kurularak alınmış ama resmî bölüşüm yapılmamış yerlerde.

  
  

Özellikleri:

• Her bir ortak, taşınmazın belli bir kısmına değil, tamamına ortak olur.

• Hiçbir ortak, “şu oda/saha/bölüm bana aittir” diyemez.

• Ortaklardan biri, diğerlerinin onayı olmadan tasarrufta bulunamaz (örneğin satamaz, kiraya veremez).

• Taşınmaz üzerinde yapılacak işlemler için tüm ortakların rızası gerekir.

  
  

İştirak Halinde Mülkiyet Nasıl Sona Erer?

Bu mülkiyet türü istenirse sona erdirilebilir. Bunun iki yolu vardır:

1. İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi Davası):Ortaklardan biri veya birkaçının talebiyle mahkeme yoluyla paylı mülkiyete geçiş sağlanabilir. Bu durumda taşınmaz ya paylaştırılır ya da satışa çıkartılıp bedeli ortaklar arasında bölüştürülür.

2. Paylaşma Sözleşmesiyle:Ortaklar kendi aralarında anlaşarak taşınmazı paylaştırabilir ve Tapu Müdürlüğü'nde paylı mülkiyete (müşterek mülkiyet) çevirebilirler. Gayrimenkul Ansiklopedisi – Arsa Terimleri

   
   

İştirak Halinde Mülkiyet ile Paylı Mülkiyet Arasındaki Fark Nedir?

Özellik	İştirak Halinde Mülkiyet	Paylı (Müşterek) Mülkiyet
Pay Belirginliği	Belirsiz	Bellidir (örneğin %25)
Tasarruf Yetkisi	Ortak izin olmadan yok	Kendi payı üzerinde tasarruf serbest
Genellikle Görüldüğü Yer	Miras kalan taşınmazlar	Ortak alım/satım yapılan yerler

Özetle:

İştirak halinde mülkiyet, taşınmazın bölünmemiş ve bireysel tasarruf hakkı tanımayan bir ortaklık biçimidir. Gayrimenkul yatırımcıları, bu tip mülkiyete sahip taşınmazlarda işlem yaparken, diğer ortakların rızasını almadan adım atamayacaklarını bilmeli ve hukuki süreçleri dikkatle yönetmelidir.

Sonuç: Arsa Yatırımı Bilgiyle Güçlenir - Gayrimenkul Ansiklopedisi – Arsa Terimleri

Bir arsa satın almak sadece tapu almak değildir. İmar durumu, hisse yapısı, plan hükümleri, ifraz-tevhid süreçleri gibi birçok detay yatırımınızın değerini doğrudan etkiler. Bu yüzden arsa alırken terimleri anlamak ve uzman desteğiyle hareket etmek büyük önem taşır.

Bu içerik, Sevde Gül Eren Gayrimenkul tarafından hazırlanmıştır. Blog sayfamızın "Gayrimenkul Ansiklopedisi" serisinde arsa, tapu, yatırım ve inşaat gibi alanlardaki tüm teknik terimleri sade ve anlaşılır bir dille açıklıyoruz. Daha fazlası için bizi takipte kalın!

🔗 www.sevderengayrimenkul.com/blog