Hangi İlçeye Neden Yatırım Yapılmaz?

“Her fırsat, yatırım değildir.”

Gayrimenkul yatırımı söz konusu olduğunda çoğu kişi “nereden almalı?” sorusunu sorar.

Oysa “nereden almamalı?” sorusu en az onun kadar kritiktir.

Bir ilçenin fiyatı uygun olabilir, konumu cazip görünebilir, kısa vadeli prim yapmış olabilir…

Ama bu, oraya yatırım yapılması gerektiği anlamına gelmez.

Çünkü gayrimenkulde esas başarı; doğru yeri seçmekten çok, yanlış yerden uzak durmayı bilmektir.

🚫 Yatırım Yapmadan Önce Neyi Değerlendirmelisin?

• Bölgenin altyapısı ve imar geçmişi

• Nüfus hareketleri (göç alan mı veren mi?)

• Kamu yatırımı planı var mı?

• Kira çarpanı ne kadar yüksek?

• Yatırımcılar mı yaşıyor, sakinler mi?

📍 İşte bazı ilçeler ve neden yatırım yapılmaması gerektiğine dair gerekçeleri:

1.Plansız Gelişen, Aşırı Yoğunlaşmış İlçeler

Bazı ilçeler, hızlı talep karşısında plansız büyür.

Bu durum altyapı sorunları, trafik sıkışıklığı, hava kalitesinde düşüş ve yaşam kalitesinde ciddi erozyon anlamına gelir.

Örnek: Antalya’da bazı Kepez mahalleleri

Neden yatırım yapılmaz?

– Düzensiz yapılaşma

– Düşük gelir grubu hedefli kısa vadeli kâr odaklı projeler

– Uzun vadede talep azalabilir

2.Deprem Riski Yüksek Ama Yapı Stoğu Eski İlçeler

Deprem kuşağında olup, hâlâ yenilenmemiş yapı stoku barındıran ilçeler yüksek riskli yatırım alanlarıdır.

Örnek: İstanbul’da Avcılar ya da Zeytinburnu’nun bazı mahalleleri

Neden yatırım yapılmaz?

– Yüksek sigorta giderleri

– Yenileme maliyeti

– Satılabilirlikte azalma

– Duygusal güven kaybı

3.Yatırım Balonu Oluşmuş, Fiyat Şişmiş İlçeler

Bazı bölgeler “trend” olarak öne çıkınca gerçek potansiyelinin çok üzerinde fiyatlanır.

Yatırımcılar girer, fiyatlar artar, ama sonunda alıcı kalmaz.

Örnek: Aksu Altıntaş (kontrollü bakış gerekir)

Neden dikkat edilmeli?

– Talep yerine spekülasyon

– Gerçek kullanıcı azlığı

– Kira getirisi şişirilmiş

– Proje bolluğu = arz fazlası

4.Dönüşüm Vaadiyle Uyutulan İlçeler

Bazı bölgelerde yıllardır dönüşüm konuşulur ama hiçbir net adım atılmaz.

Yatırımcılar “gelecek var” umuduyla alır ama senelerce bekler.

Örnek: İzmir’de bazı Bayraklı – Gaziemir bölgeleri

Neden dikkat edilmeli?

– Süreç belirsiz

– Mahalle değerleri değişmeden kalır

– Geri dönüş uzun vadeye yayılır

5.Turistik Ama Sakinleri Olmayan Bölgeler

Sadece turistik sezonlarda canlı olan, yılın büyük kısmında boş kalan bölgeler,

yatırımdan çok masraf doğurur.

Kira geliri istikrarsızdır, aidatlar yüksektir, satış süresi uzundur.

Örnek: Alanya kıyı şeridi bazı site yoğunluklu alanlar

Neden yatırım yapılmaz?

– Yüksek aidat – düşük geri dönüş

– Kış aylarında kira yok

– Hedef kitle belirsiz

– Değişken ekonomik riskler

📌 Yatırımı Durduracak 3 Sinyal:

1. “Herkes alıyor” diyorsan dur.

2. “Bir fırsat çıktı ama detayları bilmiyorum” diyorsan dur.

3. “Bölgeyi gezmeden karar verdim” diyorsan hemen dur.

✅ Sonuç: Her ucuz yer fırsat değildir.

Gayrimenkulde ustalık, hayır demeyi bilmektir.

Yatırımda temel ilke şu olmalı:

Kendine değil, veriye güven. Fiyatına değil, sürecine bak.